Gastos deducibles del alquiler: la lista completa
Todo lo que puedes restar del alquiler en la renta, con los límites y los errores que cuestan dinero.
Cada euro de gasto que no te deduces es dinero que le regalas a Hacienda. Y la mayoría de propietarios se dejan deducciones por no saber qué entra. Esta es la lista completa de lo que puedes restar del alquiler, con los matices que de verdad importan.
¿Qué gastos puedo deducir del alquiler?
La regla es sencilla: puedes deducir todos los gastos necesarios para obtener el alquiler, más la amortización del inmueble. Lo dice el artículo 23.1 de la Ley del IRPF. La clave es que el gasto esté ligado al alquiler y lo pagues tú (no el inquilino).
Los gastos anuales se deducen en proporción a los días que el piso estuvo alquilado. Otros gastos, como determinadas reparaciones y gastos de conservación, tienen un tratamiento diferente (lo vemos en amortización por días arrendados).
La lista completa de gastos deducibles
Ve marcando los que tengas:
- Intereses de la hipoteca (solo los intereses, nunca el capital que amortizas) y gastos financieros del préstamo.
- Reparación y conservación: pintar, fontanería, electricidad, sustituir la caldera o electrodomésticos averiados.
- IBI y otras tasas municipales (basuras, alcantarillado, vado) que pagues tú.
- Comunidad de propietarios.
- Seguros del inmueble (hogar, impago, responsabilidad civil).
- Suministros (luz, agua, gas, internet) solo si los pagas tú, no el inquilino.
- Gastos de gestión: administrador de fincas, agencia, honorarios de formalización del contrato, defensa jurídica.
- Amortización: hasta un 3% del valor amortizable de la construcción + la amortización correspondiente de los muebles.
- Saldos de dudoso cobro: las mensualidades que el inquilino te debe y no paga (con requisitos, lo vemos abajo).
El capital de la hipoteca NO se deduce, solo los intereses. Es el error más repetido: mirar la cuota entera en vez del desglose intereses/capital del banco.
La amortización: el gasto que casi nadie mete
Es el más olvidado y uno de los más grandes. No sale de tu bolsillo, pero se resta igual: puedes deducir cada año hasta un 3% del valor amortizable de la construcción del piso. Sin gastar un euro.
Para calcularlo necesitas tu recibo del IBI y el precio de compra. Lo explicamos paso a paso en cómo calcular la amortización con el IBI y en qué valor de construcción usar. Los muebles van aparte y se amortizan según el porcentaje que corresponda.
Si no lo amortizas, no solo pierdes la deducción cada año: al vender, Hacienda te resta la amortización mínima la hayas aplicado o no (lo contamos en si es obligatorio amortizar).
El límite que no puedes saltarte: reparación + intereses
Aquí está el matiz que mucha gente desconoce. Dos partidas, reparación/conservación e intereses de financiación, tienen un tope conjunto: no pueden superar conjuntamente el importe de los ingresos íntegros del alquiler..
Es decir, la suma de ambos gastos no puede superar los ingresos íntegros del alquiler de ese año. Pero lo que no cabe no se pierde:
Exceso = (reparación + intereses) − ingresos del alquiler
→ deducible en los 4 años siguientes (con el mismo límite cada año)
El resto de gastos (IBI, comunidad, amortización, seguros) no tienen ese tope: sí pueden hacer que declares un rendimiento negativo.
Lo que NO es deducible
Tan importante como saber qué entra es saber qué no, para no llevarte un susto:
| No deducible | Por qué |
|---|---|
| El capital de la hipoteca | Solo los intereses |
| Las mejoras y reformas que revalorizan | No son gasto: se amortizan al 3% |
| Gastos correspondientes al periodo sin alquiler | Los gastos anuales se prorratean por los días arrendados; algunos gastos de conservación y reparación tienen un tratamiento diferente (más aquí) |
| Tu propio tiempo y trabajo | No es un gasto facturado |
| Gastos que repercutes al inquilino | Si los paga él, no los pagas tú |
¿Y los impagos del inquilino?
Si un inquilino te debe rentas y no paga, esas cantidades son saldos de dudoso cobro y puedes deducirlas, siempre que se cumplan los requisitos fiscales: que el deudor esté en concurso o que hayan pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro hasta el final del año fiscal sin que se haya renovado el crédito. Guarda las reclamaciones como prueba.
¿Y la reducción del 50-90%? No es un gasto, pero baja la factura
Ojo, que esto se confunde. La reducción no es un gasto: se aplica sobre el rendimiento neto positivo cuando se cumplen los requisitos previstos para el alquiler de vivienda.
Con la nueva Ley de Vivienda, el porcentaje va del 50% al 90% según el caso (zona tensionada, rebaja del precio, inquilino joven, rehabilitación). Para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se mantiene el 60% del régimen anterior. No se aplica al alquiler turístico ni al de temporada. Lo desarrollamos en la guía para declarar tu alquiler en la renta.
Guárdalo todo, o no lo deduces
Cada gasto de esta lista necesita su factura. Sin justificante, no existe para Hacienda. Qué guardar y cuánto tiempo lo tienes en qué facturas guardar para la renta.
Y para no hacer la cuenta a mano cada año: en Flatifly registras ingresos y gastos de cada inmueble, subes las facturas (una foto vale) y Taxfly te calcula el rendimiento con los gastos y la amortización ya aplicados, listo para la renta. Míralo aquí.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo deducir la hipoteca entera? No. Solo los intereses, no el capital. Mira el desglose del cuadro de amortización del banco.
- ¿La reforma del baño es deducible? Si es reparación/conservación, sí. Si es una mejora que revaloriza, no: se amortiza al 3%.
- ¿Puedo deducir gastos de los meses que estuvo vacío? No. Los gastos solo cuentan por los días alquilado; el periodo vacío imputa renta.
- ¿La amortización es obligatoria? No tienes que aplicarla necesariamente en tu declaración, pero la amortización mínima puede tenerse en cuenta al calcular la ganancia patrimonial cuando vendas el inmueble, aunque no la hayas deducido.
- ¿La reducción del 60% sigue existiendo? Para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, sí. Para los nuevos, va del 50% al 90% según el caso.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Ante la duda, consulta con tu asesor.