Cómo calcular la amortización de tu piso (con el IBI)
El 3% que te deduces cada año sin gastar un euro, explicado con tu recibo del IBI en la mano.
La amortización es el gasto que más se deja la gente en la renta del alquiler. No sale de tu bolsillo, pero te rebaja lo que pagas a Hacienda. Y para calcularla solo necesitas una cosa que ya tienes en casa: tu recibo del IBI.
¿Qué es amortizar un piso alquilado?
Amortizar es deducir cada año una parte del valor de tu piso, como si se fuera "gastando" con el uso. Hacienda te deja restar un 3% del valor de la construcción de tu rendimiento del alquiler, aunque no gastes ni un euro en el piso ese año.
Es un gasto fiscal que no tocas con la mano. Reduce lo que declaras, así que pagas menos IRPF. Por eso calcularlo bien es media declaración ganada. Si aún dudas de si te conviene o es obligatorio, lo vemos en ¿es obligatorio amortizar un inmueble alquilado?.
Lo único que necesitas: tu recibo del IBI
En el recibo del IBI (o en la sede del Catastro) aparecen tres cifras que son la clave de todo:
- Valor catastral total
- Valor catastral de la construcción
- Valor catastral del suelo
Con esas dos últimas sacas el dato que de verdad importa: qué parte de tu piso es construcción y qué parte es suelo. Porque el suelo no se amortiza (no se desgasta, no envejece). Solo amortizas los ladrillos, no la tierra.
Ojo: el valor catastral NO es lo que pagaste por el piso. Es una valoración de la Administración, casi siempre más baja. Lo usas solo para el reparto suelo/construcción.
La fórmula, en tres pasos
Primero calculas qué porcentaje de tu piso es construcción. Luego aplicas ese porcentaje al valor del inmueble. Y por último, el 3%.
1) % construcción = valor catastral construcción ÷ valor catastral total
2) Base de amortización = mayor de (precio de compra, valor catastral) × % construcción
3) Amortización anual = base × 3%
Dos matices que marcan la diferencia:
- El "mayor de". La ley aplica el 3% sobre el mayor de dos valores (siempre solo la parte de construcción, nunca el suelo): lo que pagaste por el piso o su valor catastral. Como lo que pagaste suele ser bastante más alto, casi siempre la base sale de tu precio de compra.
- El precio de compra incluye los gastos. No es solo lo que puso en la escritura. Súmale notaría, registro, gestoría y el impuesto que pagaste (ITP o IVA). Todo eso forma parte del coste de adquisición.
Un ejemplo con números reales
Compraste un piso y lo tienes alquilado todo el año. Estos son tus datos:
| Dato | Importe |
|---|---|
| Precio de compra + gastos (notaría, ITP, registro) | 150.000 € |
| Valor catastral total (del IBI) | 90.000 € |
| Valor catastral construcción (del IBI) | 63.000 € |
Vamos paso a paso:
% construcción = 63.000 ÷ 90.000 = 70%
Base = 150.000 × 70% = 105.000 € (105.000 € de construcción > 63.000 € catastral)
Amortización anual = 105.000 × 3% = 3.150 €
Son 3.150 € que restas de tu alquiler cada año sin haber gastado nada. Si tu renta anual fueron 9.000 €, la amortización se lleva un buen pellizco de lo que ibas a declarar.
¿Y si no lo alquilaste todo el año?
Solo amortizas los días que el piso estuvo alquilado. Si lo compraste en marzo, o estuvo vacío unos meses entre inquilinos, tienes que prorratear.
Amortización = base × 3% × (días alquilado ÷ 365)
Siguiendo el ejemplo, si el piso estuvo alquilado 200 días:
3.150 × (200 ÷ 365) = 1.726 €
Lo desarrollamos con más casos en amortización si no alquilaste todo el año.
Ojo: no amortizas para siempre
Hay un tope. La amortización acumulada de todos los años no puede superar el valor de compra de la construcción. Cuando llegues a ese límite, dejas de amortizar. En la práctica tardas décadas en llegar (a un 3% al año), pero conviene saber que existe, sobre todo si el piso lleva muchos años alquilado.
Guárdate este cálculo para la renta. Y guarda el recibo del IBI de cada año: los valores catastrales pueden cambiar, y Hacienda pide justificar el dato.
Hacer esto a mano, cada año, con el prorrateo por días y el recibo del IBI correcto, es justo lo que convierte la renta en un dolor de cabeza. Con Flatifly le haces una foto a tu IBI y la amortización se calcula sola, prorrateada por los días reales de alquiler y lista para la declaración. Sin fórmulas y sin Excel.
Preguntas frecuentes
- ¿De dónde saco el valor de construcción? Del recibo del IBI o de la sede electrónica del Catastro. Ahí ves el valor catastral de la construcción y el del suelo por separado.
- ¿Se amortiza el suelo? No. El suelo no se desgasta, así que queda fuera. Solo amortizas la parte de construcción.
- ¿Puedo amortizar aunque comprara el piso hace años? Sí. Amortizas cada año que el piso esté alquilado, mientras no superes el límite acumulado.
- ¿Y si heredé o me donaron el piso? Cambia el "coste de adquisición": se toma el valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones o Donaciones (la parte de construcción) más los gastos y tributos que pagaste. El resto del cálculo es igual.
- ¿Qué pasa si me olvidé de amortizar en años anteriores? Puedes rectificar declaraciones de los últimos ejercicios no prescritos. Mejor no dejarlo pasar: es dinero que estás regalando.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Ante la duda, consulta con tu asesor.
Fuente oficial: AEAT, cantidades destinadas a la amortización (Manual IRPF).