Amortización por días arrendados: el prorrateo
Si tu piso no estuvo alquilado los 365 días, solo amortizas los días con inquilino. Te enseño la cuenta.
Compraste el piso en abril. O estuvo un par de meses vacío entre inquilinos. ¿Amortizas el 3% anual entero? No. Solo amortizas los días que estuvo alquilado. Y prorratear bien es la diferencia entre declarar correcto o que Hacienda te lo corrija.
¿Se prorratea la amortización si no alquilé todo el año?
Sí. La amortización es un gasto anual, pero solo es deducible por la parte del año en que el piso estuvo arrendado. Así lo fija la Agencia Tributaria: los gastos anuales se computan en proporción al número de días del año en que el inmueble estuvo alquilado.
Dicho fácil: si el piso estuvo alquilado medio año, puedes deducir la parte proporcional de la amortización anual. Ni un día más.
Esto aplica igual a los gastos que amortizas por primera vez (compraste a mitad de año) que a los años con huecos entre inquilinos.
El prorrateo no es opcional ni "para hacerlo redondo". Es la norma. Aplicar la amortización anual completa a un piso que solo alquilaste unos meses es un error.
¿Cómo se calcula el prorrateo por días arrendados?
La fórmula es la de siempre, con un factor de días al final:
Amortización = base × porcentaje de amortización (máx. 3%) × (días alquilado ÷ 365)
La base es tu valor de construcción amortizable (el mayor de precio de compra con gastos o valor catastral, solo la parte de construcción). Si no la tienes clara, la sacas en cómo calcular la amortización con el IBI.
Ejemplo. Compraste un piso y tu amortización anual completa sería 3.150 €. Pero lo alquilaste el 1 de mayo, así que estuvo arrendado 245 días:
3.150 × (245 ÷ 365) = 2.114 €
Amortizas 2.114 €, no 3.150 €. Los 1.036 € restantes no se pierden "para siempre": corresponden a los meses sin alquilar, que tributan por otra vía (ahora lo vemos).
¿Se cuentan 365 o 366 días?
Divides entre los días que tiene el año. En un año normal, 365. En año bisiesto (como 2024 o 2028), 366.
El número de días alquilados se cuenta de fecha a fecha del contrato, incluyendo el día de entrada. No te compliques contando por meses: cuenta los días reales que hubo un inquilino con contrato en vigor.
¿Qué pasa con los días que el piso estuvo vacío?
Aquí está el matiz que casi nadie explica. Los días sin inquilino no se quedan en blanco: generan imputación de renta inmobiliaria.
Por el periodo vacío, Hacienda te obliga a declarar un ingreso ficticio: el 2% del valor catastral (o el 1,1% si el valor catastral está revisado en los últimos diez años), prorrateado por esos días. Y durante ese periodo no deduces amortización ni gastos.
Imputación = valor catastral × 1,1% (o 2%) × (días vacío ÷ 365)
Es decir: el año se parte en dos.
- Días alquilado → declaras el alquiler, deduces gastos y amortizas (prorrateado).
- Días vacío → imputas ese 1,1% / 2% y no deduces nada.
Ojo: esto solo afecta a segundas viviendas o pisos vacíos. La vivienda que es tu residencia habitual no imputa renta.
¿El IBI y los demás gastos también se prorratean?
Sí, todos los gastos anuales van con la misma regla de días arrendados: IBI, seguro, comunidad, intereses del préstamo, tasa de basuras. No solo la amortización.
| Gasto | ¿Se prorratea por días alquilado? |
|---|---|
| Amortización (hasta 3%) | Sí |
| IBI | Sí |
| Seguro del hogar | Sí |
| Comunidad de propietarios | Sí |
| Intereses de la hipoteca | Sí |
| Una reparación concreta hecha con inquilino | No, se deduce entera |
La diferencia: los gastos que se "consumen" a lo largo del año (los de la tabla marcados) se reparten. Una reparación o gasto de conservación puntual tiene un tratamiento distinto y puede ser deducible aunque se haya realizado durante un periodo sin inquilino, siempre que esté vinculado al inmueble y al alquiler.
¿Y si cambié de inquilino con días de por medio?
Sumas los días de cada contrato. Si un inquilino se fue el 31 de marzo y el siguiente entró el 1 de junio, tienes dos tramos alquilados (enero-marzo y junio-diciembre) y un hueco vacío (abril y mayo).
Días alquilado = días tramo 1 + días tramo 2
Amortización = base × porcentaje de amortización (máx. 3%) × (días alquilado ÷ 365)
Y los dos meses vacíos van a imputación de renta, como hemos visto. El piso "en busca de inquilino" no cambia esto: mientras no haya contrato, para Hacienda son días vacíos.
Deja que lo calcule la app
Contar días de fecha a fecha, partir el año entre tramos alquilados y vacíos, prorratear la amortización y cada gasto, y encima calcular la imputación de los días sueltos es justo el tipo de cuenta en la que es fácil equivocarse. Y un fallo aquí te lo arrastra la declaración entera.
En Flatifly registras las fechas de cada contrato una vez, y Taxfly calcula la amortización con el prorrateo por días ya aplicado (y te avisa de los periodos que imputan renta). Tú solo revisas. Míralo aquí o pregúntale a Flati IA.
Para el resto de la declaración, tira de la guía para declarar tu alquiler en la renta. Y si aún dudas de si te compensa amortizar, aquí tienes si es obligatorio amortizar un inmueble alquilado.
Preguntas frecuentes
- ¿Amortizo el porcentaje anual entero si alquilé medio año? No. Multiplicas tu porcentaje de amortización por (días alquilado ÷ 365). Solo amortizas los días con inquilino.
- ¿Los días que el piso estuvo vacío se pierden? No se amortizan, pero tampoco quedan en blanco: generan imputación de renta (1,1% o 2% del valor catastral por esos días).
- ¿Divido entre 360, 365 o 366? Entre los días del año: 365, o 366 si es bisiesto.
- ¿El IBI también se prorratea? Sí, igual que la amortización. Todos los gastos anuales se reparten por los días arrendados.
- ¿Y una reparación que hice mientras el piso estaba alquilado? Si es un gasto de reparación o conservación deducible, no se prorratea como el IBI o la amortización: se computa según corresponda al gasto y a su vinculación con el alquiler.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Ante la duda, consulta con tu asesor.