Cómo declarar tu alquiler en la renta: guía 2026
La guía completa para propietarios: qué ingresos van, qué gastos restan, cuánta reducción te toca y los errores que más dinero cuestan.
Declarar un alquiler parece complicado, pero casi todo consiste en una única operación: ingresos menos gastos, menos la reducción. El problema no suele ser hacer la declaración; el problema es olvidarse deducciones por el camino.
Ahí es donde muchos propietarios acaban pagando cientos de euros de más. Esta guía te lleva de la mano por todo el proceso, en cristiano.
¿Dónde se declara el alquiler en la renta?
Las rentas de tu alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario, dentro de tu declaración de IRPF (apartado de bienes inmuebles). La mecánica es una resta simple:
Ingresos del alquiler
− Gastos deducibles (incluida la amortización)
= Rendimiento neto
− Reducción por alquiler de vivienda (50%-90% según el caso)
= Lo que de verdad se suma a tu base imponible
Un ejemplo en cuatro líneas:
Cobras: 7.200 €
Restas gastos: -3.000 €
Beneficio: 4.200 €
Tributa: 2.100 €
Fíjate en la diferencia: cobras 7.200 €, pero Hacienda no calcula el impuesto sobre 7.200 €, sino sobre 2.100 €.
Cada bloque de esa resta tiene sus reglas. Vamos uno a uno.
¿Qué ingresos tengo que declarar?
Todas las rentas devengadas durante el año: mensualidades, y también los importes que el inquilino te pague por repercusión de gastos (por ejemplo, si le repercutes el IBI o la comunidad). Si el piso estuvo alquilado solo parte del año, declaras los ingresos de ese periodo y el resto del año genera imputación de rentas (un pequeño porcentaje del valor catastral que Hacienda te asigna por tenerlo vacío).
Si tu inquilino dejó de pagar, no lo declares como si hubieras cobrado sin más: mira la FAQ sobre impagos, porque hay un gasto deducible específico para eso.
Qué gastos puedes deducir (la lista completa)
Aquí es donde más dinero se pierde. Estos son los gastos deducibles del alquiler según la Agencia Tributaria:
- Intereses de la hipoteca (solo intereses, no la cuota completa).
- Reparación y conservación: pintar, arreglar la caldera, cambiar un electrodoméstico roto. Ojo: las mejoras (una reforma que aumenta el valor) no van aquí, se amortizan. Cambiar una caldera averiada suele ser reparación; instalar calefacción donde antes no existía suele considerarse mejora.
- IBI, tasa de basuras y otros tributos no estatales.
- Comunidad de propietarios.
- Seguros (hogar, impago, responsabilidad civil).
- Suministros que pagues tú como propietario.
- Gastos de gestión: administrador, agencia, abogado, y también el software con el que gestionas el alquiler, siempre que esté afecto a la gestión del inmueble arrendado.
- Saldos de dudoso cobro: mensualidades impagadas, deducibles cuando hayan transcurrido más de 6 meses desde la primera gestión de cobro, siempre que se cumplan los requisitos fiscales aplicables.
- La amortización: el gasto grande que casi todo el mundo calcula mal o directamente olvida.
Los intereses más los gastos de reparación tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos del año. El exceso no se pierde, se deduce en los 4 años siguientes.
Si hubiera que elegir un gasto que más dinero ahorra a la mayoría de propietarios, sería la amortización. Por eso le dedicamos el siguiente apartado.
La amortización: el gasto que más dinero deja olvidado
Si la mayoría de propietarios pagan de más en la renta, es por una sola palabra: amortización. Suele ser el gasto deducible más grande de todo el alquiler y, al mismo tiempo, el que más propietarios olvidan.
Puedes deducir cada año el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición de la construcción o el valor catastral de la construcción (el suelo nunca se amortiza). El dato para separar suelo y construcción viene en el recibo del IBI, y por eso tanta gente lo hace mal: no tiene el recibo a mano o no sabe interpretarlo.
En un piso normal la amortización son cientos o miles de euros al año que restan sin que gastes un euro. Tenemos dos artículos que lo desarrollan con ejemplos: cómo calcular la amortización con el IBI y la amortización de los muebles (un 10% anual extra si alquilas amueblado).
En Flatifly le haces una foto al recibo del IBI y la app separa suelo y construcción y calcula la amortización por ti. Es la deducción favorita de Flati IA.
Las reducciones: del 50% al 90% según tu caso
Hasta ahora solo hemos reducido el beneficio restando gastos. Pero todavía falta una segunda rebaja: la reducción del rendimiento neto.
Si alquilas una vivienda que es la residencia habitual del inquilino, el rendimiento neto se reduce antes de tributar. Desde la Ley 12/2023, el porcentaje depende de cuándo firmaste el contrato:
| Tu caso | Reducción |
|---|---|
| Contrato firmado antes del 26 de mayo de 2023 | 60% |
| Contrato posterior, caso general | 50% |
| Vivienda rehabilitada en los 2 años previos al contrato | 60% |
| Primer alquiler a un joven (18-35) en zona tensionada, o alquiler a Administración/vivienda asequible | 70% |
| Zona tensionada con rebaja de renta de al menos un 5% sobre el contrato anterior | 90% |
La mayoría de propietarios estarán en una de las dos primeras filas: 50% o 60%. Las reducciones del 70% y del 90% solo se aplican en situaciones muy concretas.
Dos matices importantes: la reducción no aplica a alquileres de temporada ni turísticos (no son vivienda habitual), y solo se aplica sobre rendimientos declarados por ti (no si te la calcula Hacienda en una comprobación).
¿Y si alquilo por habitaciones?
Se declara igual, con un matiz: los gastos comunes se reparten de forma proporcional entre las habitaciones alquiladas, y la reducción puede aplicar si la habitación es residencia habitual del inquilino. Si alquilas tres habitaciones y solo una está vacía durante parte del año, no todos los gastos son deducibles en la misma proporción. Ahí es donde suelen aparecer los errores. La buena noticia es que tiene solución: el reparto proporcional a mano es un infierno de Excel; en Flatifly el reparto de gastos por habitación es automático y con el criterio fiscal correcto. La clave es que solo deduzcas la parte proporcional que realmente corresponde al alquiler.
Los 5 errores que más dinero cuestan
- Olvidar la amortización (o calcularla sobre el valor total en vez de solo la construcción).
- Deducir una mejora como reparación: Hacienda lo detecta y lo recalifica con intereses.
- No guardar las facturas: los tickets y facturas hay que conservarlos 4 años. Guárdalos según llegan, no en abril.
- Aplicar la reducción a un alquiler de temporada: es de los errores más comprobados por la AEAT.
- No declarar un gasto porque has perdido la factura: pasa muchísimo más de lo que parece, y este error puede costarte cientos de euros.
¿Cuándo se presenta?
La campaña de la renta va, aproximadamente, de abril a finales de junio del año siguiente. Es decir, el alquiler de 2025 se declara en la campaña de primavera de 2026. Si el resultado es a ingresar y domicilias el pago, el plazo suele acabar unos días antes.
El mejor consejo de esta guía no es fiscal, es de método: la renta no se prepara en abril, se prepara durante todo el año registrando cada ingreso y cada gasto cuando ocurre.
La mayoría de propietarios no pagan de más porque Hacienda les cobre demasiado. Pagan de más porque durante el año se olvidan gastos, pierden facturas o calculan mal la amortización. Cuando llega abril ya es tarde para recuperarlo.
Si has llegado hasta aquí habrás visto que la dificultad no está en hacer la declaración, sino en llegar a abril con todos los números bien hechos. Eso es precisamente lo que automatiza Flatifly durante el año: registro al momento (foto de la factura y listo), rentabilidad neta siempre visible, y todo organizado para ti o para tu gestoría vía Taxfly cuando llega mayo.
Preguntas frecuentes
- ¿Tengo que declarar el alquiler si me pagan en efectivo? Sí, siempre. El medio de cobro no cambia la obligación, y no declararlo es una infracción con sanciones serias.
- ¿Qué pasa si mi inquilino no paga? ¿Declaro igual? Declaras las rentas devengadas, pero puedes deducir los impagos como saldos de dudoso cobro cuando hayan transcurrido más de 6 meses desde la primera reclamación, siempre que se cumplan los requisitos fiscales aplicables. Tenemos una guía sobre qué hacer si tu inquilino no paga.
- ¿Puedo deducir la cuota entera de la hipoteca? No, solo los intereses (más los gastos de financiación). El capital que amortizas de la hipoteca no es gasto deducible.
- ¿Qué reducción me toca si mi contrato es de 2022? El 60%, aunque el contrato se haya renovado por tácita reconducción. El 50% general aplica a contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
- ¿El software de gestión del alquiler es deducible? Sí, es un gasto de gestión del inmueble alquilado, igual que el administrador o la agencia.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Ante la duda, consulta con tu asesor o verifica en la sede de la AEAT.