Cómo calcular la rentabilidad neta de tu alquiler

Tu piso renta menos de lo que crees. No porque vaya mal, sino porque casi todo el mundo mira la cifra equivocada: la rentabilidad bruta, esa que sale redonda y no descuenta ni un euro de gastos ni de impuestos.

Para saber si tu alquiler de verdad merece la pena necesitas la rentabilidad neta. Aquí te enseñamos a calcularla paso a paso, con la fórmula, un ejemplo real y los gastos que casi nadie cuenta.

Rentabilidad bruta vs neta: la diferencia que te cambia el número

La rentabilidad bruta es la foto bonita: cuánto rentas frente a lo que vale el piso, sin restar nada.

Rentabilidad bruta (%) = (alquiler anual / precio de la vivienda) × 100

La rentabilidad neta es la foto de verdad (aún sin contar a Hacienda, pero ya mucho más cerca de lo que ganas): lo mismo, pero restando todos los gastos del año y sumando lo que te costó comprar el piso (impuestos, notaría, registro).

Rentabilidad neta (%) = (alquiler anual − gastos anuales) / (precio + gastos de compra) × 100

Ojo: la bruta siempre infla. Si decides comprar solo mirando la bruta, te llevas una sorpresa cada mes de junio.

Cómo calcular la rentabilidad bruta de tu alquiler

Es el cálculo rápido para descartar o comparar pisos de un vistazo. Coges el alquiler de un mes, lo multiplicas por 12 y lo divides entre el precio de la vivienda.

Con un piso de 150.000 € alquilado a 800 €/mes:

Alquiler anual = 800 × 12 = 9.600 €
Rentabilidad bruta = 9.600 / 150.000 × 100 = 6,4 %

Un 6,4 % suena bien. Guárdate ese número, porque va a bajar.

Cómo calcular la rentabilidad neta (la que importa)

Ahora restamos lo que el piso te cuesta de verdad cada año y sumamos lo que pagaste de más al comprarlo.

Gastos de compra: ITP, notaría, registro y gestoría suelen sumar entre el 8 % y el 12 % según la comunidad autónoma (en este ejemplo usamos un 10 %, unos 15.000 €). Tu inversión real son 165.000 €, no 150.000.

Gastos anuales más habituales (la lista exacta depende de tu piso: aquí no entran, por ejemplo, la tasa de basuras o los suministros si los pagas tú):

Rentabilidad neta = (9.600 − 1.450) / 165.000 × 100
Rentabilidad neta = 8.150 / 165.000 × 100 = 4,9 %

Del 6,4 % bruto al 4,9 % neto. Punto y medio de diferencia que tu Excel no te estaba contando.

La vacancia no es un gasto: es alquiler que no entra. Y es justo lo que más erosiona tu rentabilidad real. Un mes vacío entre inquilinos baja ese 4,9 % a ~4,4 %.

¿Y los impuestos? La rentabilidad neta después de Hacienda

Aquí es donde casi todas las calculadoras se rinden. En el alquiler de vivienda habitual, tu renta tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, y eso te recorta otro pellizco. Pero también tienes dos armas a favor: los gastos deducibles y la amortización.

La amortización es la joya: puedes deducir cada año un 3 % del valor de construcción del piso (nunca del suelo) aunque no gastes un euro. Es un gasto fiscal que no sale de tu bolsillo. Ese valor de construcción es el mayor entre el coste de la construcción y el valor catastral de la construcción.

Siguiendo el ejemplo (suponiendo que el valor atribuible a la construcción sea de 90.000 €):

Amortización = 90.000 × 3 % = 2.700 €
Rendimiento neto fiscal = 9.600 − 1.450 − 2.700 = 5.450 €

Sobre ese rendimiento se aplica la reducción por alquiler de vivienda: un 50 % general para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 (sigue siendo el 60 % para contratos anteriores, y puede llegar al 70 % o al 90 % en determinados supuestos previstos para zonas tensionadas).

Base que tributa = 5.450 × 50 % = 2.725 €
IRPF (tipo marginal del 30 %, a modo de ejemplo) = 2.725 × 30 % = 818 €

Tu rentabilidad neta después de impuestos, contando solo el dinero que de verdad entra y sale:

Flujo en caja = 9.600 − 1.450 (gastos) − 818 (IRPF) = 7.332 €
Rentabilidad neta en caja (tras impuestos) = 7.332 / 165.000 × 100 = 4,4 %

Resumen del viaje: 6,4 % bruto → 4,9 % neto → 4,4 % después de Hacienda. Esa última cifra es la única que te dice si tu piso renta más que un depósito.

La amortización no te quita dinero, te lo ahorra: bajó tu factura fiscal sin tocar tu cuenta. Por eso calcularla bien es media batalla. Lo vemos en detalle en cómo calcular la amortización de tu piso.

¿Y si tengo hipoteca? La rentabilidad sobre lo que pusiste

Si compraste con hipoteca, no invertiste 165.000 €, sino tu entrada (pongamos 45.000 € de entrada y gastos). Ahí se mira la rentabilidad sobre el capital aportado, que suele ser mayor porque el banco pone el resto.

Y ojo con la cuota, porque aquí mucha gente se lía. Si miras tu flujo de caja mensual, descuentas la cuota entera (es lo que sale de tu cuenta). Pero si calculas la rentabilidad económica (o lo que deduces en el IRPF), solo cuentan los intereses: la parte de la cuota que amortiza capital no es un gasto, es ahorro que se convierte en patrimonio.

Qué es una buena rentabilidad de alquiler en España

No hay un número mágico, pero como referencia: muchos inversores consideran que por debajo del 4 % neto el piso empieza a competir con alternativas financieras más cómodas; entre el 4 % y el 7 % neto es lo habitual en vivienda; por encima del 7 % neto, o has comprado muy bien o estás asumiendo más riesgo. Y siempre depende de la zona: un 3,5 % seguro en una buena ubicación puede valer más que un 8 % con riesgo de impago o vacancia. Lo importante no es presumir de bruta, es conocer tu neta real.

FAQ

• ¿Rentabilidad bruta o neta, cuál uso? La bruta sirve para comparar pisos rápido. Para decidir, siempre la neta (y mejor aún, la neta después de impuestos).
• ¿Qué gastos puedo descontar? IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, los intereses de la hipoteca (no el capital), suministros que pagues tú y la amortización del 3 %, entre otros. Puedes consultarlos en la guía de la AEAT sobre rendimientos del capital inmobiliario.
• ¿La reducción es del 60 % o del 50 %? Depende del contrato: 60 % si es anterior al 26/05/2023, 50 % general para los nuevos, y hasta 70 % o 90 % en supuestos concretos de zonas tensionadas. Solo se aplica si el rendimiento neto es positivo.
• ¿Cuento la vacancia? Sí. Un piso vacío dos meses al año puede comerse un punto entero de rentabilidad. Inclúyelo siempre.
• ¿Tengo que recalcularlo cada año? Sí, porque los gastos, el IBI y la renta cambian. O dejas que se calcule solo.

Calcular todo esto a mano, cada año, con la amortización y la reducción bien aplicadas, es justo lo que convierte la renta en un dolor de cabeza. Flatifly te muestra la rentabilidad neta real de cada piso en segundos, descontando gastos, amortización e impuestos por ti, y la mantiene actualizada todo el año. Sin fórmulas, sin Excel, sin sorpresas en junio.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Ante la duda, consulta con tu asesor.