Qué hacer si tu inquilino no paga el alquiler

Se pasa la fecha habitual de pago y el alquiler no ha entrado. Pasan unos días y sigue sin aparecer. Puede ser un retraso en la transferencia, un despiste o un problema puntual. Pero si pasan dos semanas y nadie te dice nada, ya no estás ante un retraso: estás ante un impago.

Esto es lo que hay que hacer, en orden, y sin dar pasos en falso que te compliquen la vida más adelante.

Lo primero: verifica y contacta (antes de pensar en burofax)

Antes de cualquier trámite formal, dos cosas:

1. Confirma que no ha entrado. Revisa la cuenta y descarta un error de fecha o de referencia del ingreso.
2. Escríbele por un canal que deje constancia (WhatsApp o email, mejor que una llamada). Pregunta si ha pasado algo, sin dar nada por hecho. Muchas veces es un despiste puntual o un problema temporal que se resuelve hablando.

Guarda toda la conversación desde el primer mensaje. Si el impago se alarga, esa cadena de mensajes es la prueba de que intentaste resolverlo por las buenas.

Si tienes contratado un seguro de impago, revisa las condiciones antes de dejar pasar semanas: muchas pólizas exigen comunicar el impago dentro de determinados plazos, y perder ese plazo puede dejarte sin cobertura aunque el resto del proceso lo hagas bien. Cinco minutos revisando la póliza ahora pueden ahorrarte perder la cobertura después.

Burofax: cuándo enviarlo y qué debe incluir

Si pasan varios días sin respuesta o sin pago, el siguiente paso es una comunicación formal y fehaciente: el burofax con acuse de recibo.

Debe incluir:

• La cantidad exacta que se debe (mes o meses impagados).
• El plazo que le das para pagar.
• El aviso de que, si no paga, iniciarás acciones legales.

Si el burofax se envía correctamente al domicilio pactado en el contrato, el hecho de que el inquilino no lo recoja o lo rechace no suele impedir que produzca efectos jurídicos. No recogerlo normalmente no evita que el procedimiento siga adelante. Por eso conviene enviarlo siempre a esa dirección y conservar el justificante del envío, porque será la prueba de que intentaste notificar correctamente el impago.

Un error muy común: esperar meses "a ver si paga" antes de mandar el burofax. Cuanto antes quede constancia formal del impago, más sólida será tu posición si el caso acaba en el juzgado.

¿Puedes negociar antes de ir a juicio?

Sí, y en muchos casos merece la pena. No todos los impagos terminan delante de un juez. Si el problema es puntual y hay voluntad por ambas partes, un acuerdo puede ahorrar meses de problemas. Un aplazamiento de pago o un plan de pagos por escrito puede resolver la situación sin llegar a los tribunales, sobre todo si hasta ese mes el inquilino había pagado siempre. Eso sí: cualquier acuerdo, por escrito y firmado por las dos partes, nunca de palabra.

Cuándo puedes iniciar el desahucio por impago

Si el burofax no tiene respuesta o el acuerdo no se cumple, el paso siguiente es la demanda de desahucio por impago de rentas. Para presentarla necesitas abogado y procurador (es obligatorio en este tipo de procedimientos).

Una vez admitida, el inquilino tiene un plazo para pagar toda la deuda y detener el proceso (lo que se llama "enervar" el desahucio), o para oponerse. Los plazos exactos y los detalles del procedimiento cambian según el juzgado, la situación del inquilino (existen pasos adicionales si hay una situación de vulnerabilidad económica acreditada) y la normativa vigente en cada momento, así que, llegado ese punto, merece la pena contar con un abogado especializado en arrendamientos.

Cuánto tarda un desahucio por impago en España

No hay un plazo fijo: en los casos más sencillos puede resolverse en pocos meses, pero si hay oposición, recursos o situaciones de vulnerabilidad, el proceso puede alargarse bastante más. Es la parte menos previsible de todo el proceso, y otro motivo para actuar rápido en cuanto detectas el impago (cuanto antes empieces, antes empezarás también a resolver el problema). Además, cuanto más tardes en actuar, mayor será normalmente la deuda acumulada cuando llegue ese momento.

Cómo evitar llegar tan lejos: detectarlo a tiempo

Casi todo lo anterior depende de una cosa: cuánto tardas en darte cuenta. Si gestionas varios inmuebles o simplemente se te pasa revisar la cuenta cada mes, el impago puede acumular semanas antes de que lo veas.

La diferencia entre detectar un impago el día 6 o darte cuenta dos meses después puede ser de varios miles de euros.

Flatifly comprueba automáticamente cada mes si el alquiler ha entrado o sigue pendiente y te avisa por email y Telegram en cuanto detecta un impago. No sustituye al abogado ni al burofax, pero sí te ayuda a llegar mucho antes a ambos cuando realmente hacen falta.

FAQ

• ¿Puedo echar al inquilino yo mismo, sin juicio? No. Aunque no pague, solo un juez puede ordenar el desahucio. Actuar por tu cuenta (cambiar la cerradura, cortar suministros) puede volverse en tu contra.
• ¿Necesito abogado para el desahucio? Sí, abogado y procurador son obligatorios en la demanda de desahucio, independientemente de la cantidad que se deba.
• ¿Sirve una carta certificada en vez de burofax? Puede acreditar que enviaste una carta, pero no siempre cuál era su contenido. El burofax certifica ambas cosas, por eso suele ser la opción más segura si el caso acaba en el juzgado.
• ¿Qué pasa si el inquilino paga justo antes del juicio? Si paga toda la deuda a tiempo, puede "enervar" el desahucio y el contrato continúa, salvo que ya haya enervado antes en el mismo contrato (entonces pierde ese derecho).
• ¿Puedo pedir también los suministros o daños en el piso? Sí, se pueden reclamar junto con las rentas impagadas en el mismo procedimiento, siempre que puedas acreditarlos.

Esto es información general, no asesoramiento legal. Cada caso tiene sus particularidades (tipo de contrato, situación del inquilino, comunidad autónoma) y los plazos procesales cambian con la interpretación judicial. Ante un impago real, consulta con un abogado especializado en arrendamientos.