Amortización de los muebles del alquiler: cómo y cuánto
El 10% que se suma al 3% del piso y que casi ningún propietario aplica.
Si alquilas el piso amueblado, no solo amortizas el inmueble. La nevera, el sofá, la lavadora o la cama también se "gastan" fiscalmente, y Hacienda te deja restarlos aparte, con su propio porcentaje. Es un segundo gasto de amortización que muchos propietarios ni saben que existe.
¿Se pueden amortizar los muebles de un piso alquilado?
Sí. Además del 3% anual del inmueble, puedes amortizar el mobiliario y los enseres que cedes junto con el piso: muebles, electrodomésticos, cortinas, menaje duradero. Es un gasto deducible distinto al del inmueble, con su propio cálculo y su propio porcentaje.
Para que cuente, el bien tiene que cumplir un único requisito: que sea "susceptible de utilización por un período superior a un año". Es decir, algo duradero, no algo que se consume en meses. Si aún dudas si te conviene amortizar en general, lo explicamos en ¿es obligatorio amortizar un inmueble alquilado?.
¿Cuánto se puede amortizar por los muebles? El 10%
Aquí está la diferencia clave con el inmueble:
Inmueble → 3% anual sobre el valor de construcción
Muebles → 10% anual sobre el coste de adquisición
El coeficiente máximo para "instalaciones, mobiliario y enseres" es del 10% anual, según la tabla de amortización simplificada prevista en la Orden de 27 de marzo de 1998. Aplicando ese coeficiente máximo, un mueble queda amortizado del todo en unos 10 años.
Piensa en el inmueble y los muebles como dos huchas distintas: cada una amortiza a su ritmo, con su propio porcentaje y su propia base de cálculo.
Funciona igual que la amortización del inmueble: también es un gasto deducible, solo que con otro porcentaje y otra base de cálculo.
¿Qué cuenta como mobiliario y enseres?
Todo lo que se queda dentro del piso y se puede mover, no lo que forma parte de la estructura:
- Sí cuenta: sofás, camas, mesas, armarios, electrodomésticos (nevera, lavadora, horno), televisión, cortinas, lámparas, menaje duradero (vajilla, ollas si el alquiler es con todo incluido), siempre que formen parte del equipamiento cedido con la vivienda.
- No cuenta: ventanas, puertas, suelos, armarios empotrados de obra, instalación eléctrica o de fontanería. Eso ya forma parte del inmueble y se amortiza dentro del 3% del piso, no aparte.
Un ejemplo con números
Amueblaste el piso antes de alquilarlo. Guardaste las facturas y esto es lo que gastaste:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Sofá, camas, mesas y armarios | 2.400 € |
| Electrodomésticos (nevera, lavadora, horno) | 1.600 € |
| Cortinas y menaje | 500 € |
| Total mobiliario | 4.500 € |
Amortización anual muebles = 4.500 € × 10% = 450 €
Son 450 € al año que se suman a la amortización del inmueble, año tras año, hasta que llegues a los 4.500 € (unos 10 años). Si el piso además se amortiza a un 3%, este es un gasto extra que se calcula por separado y se declara aparte.
¿Necesito factura de cada mueble?
La factura es, con diferencia, la forma más sencilla de justificar el coste de adquisición, y lo primero que te van a pedir en una comprobación. Guarda el ticket o factura de cada compra (mueble, electrodoméstico, textil) con fecha y precio. Si no la conservas, tendrás que acreditar ese valor por otros medios (tu asesor puede orientarte), algo bastante más complicado que guardar el papel desde el principio.
Guárdate las facturas del mobiliario igual que guardas el recibo del IBI. Sin ellas, justificar el gasto en una comprobación de Hacienda te va a costar mucho más.
¿Y si no alquilé todo el año?
Igual que la amortización del inmueble, la de los muebles se prorratea por los días que el piso estuvo alquilado, no por el año completo.
Amortización muebles = (coste de adquisición × 10%) × (días alquilado ÷ 365)
Con el ejemplo anterior, si el piso estuvo alquilado 200 días: 450 € × (200 ÷ 365) = 246 €. El mismo criterio que usamos para el inmueble en cómo calcular la amortización de tu piso (con el IBI).
Preguntas frecuentes
- ¿Es lo mismo que la amortización del inmueble? No. Son dos gastos distintos: el 3% se aplica al valor de construcción del piso; el 10% se aplica al coste de adquisición de los muebles y enseres. Se calculan y se suman por separado.
- ¿Qué porcentaje se aplica a los muebles del alquiler? El coeficiente máximo es del 10% anual sobre el coste de adquisición, según la tabla de amortización simplificada de la AEAT.
- ¿Hasta cuándo puedo amortizar un mueble? Hasta que la amortización acumulada iguale su coste de adquisición. Aplicando el coeficiente máximo, son unos 10 años.
- ¿Puedo amortizar muebles que compré antes de alquilar el piso? Sí, si los cediste junto con el inmueble para el alquiler y conservas la factura con la fecha de compra.
- ¿Qué pasa si alquilo el piso sin amueblar? Si no cedes mobiliario, no hay base sobre la que aplicar este 10%. Solo amortizas el inmueble.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Ante la duda, consulta con tu asesor.
Fuente oficial: AEAT, cantidades destinadas a la amortización (Manual IRPF).
Llevar dos amortizaciones a la vez (inmueble y muebles), cada una con su porcentaje, su base y su prorrateo, es justo el tipo de cálculo que se pierde en un Excel. Con Flatifly subes las facturas del mobiliario y la amortización se calcula sola, junto a la del piso. Tú solo revisas el resultado.