¿Es obligatorio amortizar un inmueble alquilado?
No es obligatorio aplicarla, pero si no lo haces pagas de más dos veces.
¿Tienes que amortizar tu piso alquilado en la renta o puedes saltártela? La respuesta corta: no estás obligado a aplicarla, pero si no lo haces pagas de más hoy y vuelves a pagar de más el día que vendas.
Te explicamos por qué, aunque la ley no te obligue, amortizar tu inmueble alquilado casi siempre te interesa (y qué pasa si llevas años sin hacerlo).
¿Es obligatorio amortizar un inmueble alquilado?
No. La amortización es un gasto deducible, es decir, un derecho que tienes, no una obligación. Hacienda no te sanciona por no aplicarla en tu declaración.
Pero "no obligatorio" no significa "da igual". Renunciar a la amortización es renunciar a una de las deducciones más grandes del alquiler, y la única que no te cuesta un euro de tu bolsillo. Y, como verás, dejar de aplicarla no evita que Hacienda te la cuente cuando vendas.
Que no sea obligatoria no quiere decir que sea opcional sin consecuencias. Si no la aplicas, el que sale perdiendo eres tú.
¿Qué pasa si no amortizo mi piso?
Pierdes por partida doble:
- Pagas más IRPF cada año. La amortización (un 3% del valor de construcción) resta de tu rendimiento del alquiler. Si no la aplicas, declaras más beneficio del real y pagas más impuestos cada ejercicio.
- Y aun así Hacienda te la resta al vender. Aquí está la trampa que casi nadie ve venir, y la explicamos justo debajo.
La trampa de la "amortización mínima" al vender
Cuando vendes un inmueble que has tenido alquilado, tu ganancia patrimonial se calcula restando del precio de venta tu valor de compra. Y ese valor de compra se reduce por las amortizaciones.
Lo importante: la ley te resta la amortización mínima lo hayas deducido o no. Lo dice el artículo 40.1 del Reglamento del IRPF: el valor de adquisición se minora en las amortizaciones, "computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto". La Dirección General de Tributos lo confirmó en la consulta vinculante V2421-23.
Traducido: si no amortizaste, no te ahorraste nada esos años, pero el día que vendas Hacienda hará como si lo hubieras hecho. Tu ganancia sale más alta y pagas más. Lo peor de los dos mundos.
Sí amortizas → ahorras IRPF cada año + te lo restan al vender
No amortizas → no ahorras nada nunca + te lo restan al vender igual
Por eso, salvo casos muy concretos, lo razonable es amortizar siempre: el ahorro anual te lo quedas tú, y la factura al vender es la misma de todos modos.
¿A partir de qué importe es obligatorio amortizar?
Es una duda muy común, pero parte de un malentendido: no existe ningún importe mínimo. La amortización no se activa al superar una cifra. Cualquier inmueble que tengas alquilado y que genere rendimientos puede (y conviene que) amortizarse, valga 80.000 € o 400.000 €.
Lo que sí cambia con el valor del piso es la cantidad que puedes deducir, porque el 3% se aplica sobre el valor de construcción. A más valor, más amortización. Pero el derecho a aplicarla lo tienes desde el primer euro.
¿Puedo recuperar la amortización de años que no apliqué?
En parte, sí. Puedes rectificar tus declaraciones de los ejercicios no prescritos (los últimos cuatro años) para incluir la amortización que olvidaste y pedir la devolución de lo pagado de más.
Lo que no puedes recuperar es lo de ejercicios ya prescritos: ese ahorro se pierde para siempre, pero (y aquí duele) esa amortización "perdida" sí se considera amortización mínima y te la restarán igualmente al vender. Una razón más para no dejarla pasar ni un año.
Si llevas tiempo alquilando y nunca has amortizado, repasa tus últimas cuatro rentas. Puede haber varios miles de euros que reclamar.
Preguntas frecuentes
- ¿Tengo que amortizar sí o sí? No es obligatorio aplicarla, pero casi siempre te conviene: te ahorra IRPF cada año y Hacienda te la descuenta al vender la hayas deducido o no.
- ¿Hacienda me puede multar por no amortizar? No. Es un derecho que no ejerces. El perjudicado de no aplicarla eres tú, no Hacienda.
- ¿Y si mi piso da pérdidas, me interesa amortizar? Depende. Si ya tienes rendimiento negativo puede que no sumes ahorro ese año, pero recuerda que la amortización mínima se computa al vender igualmente. Valóralo con tu asesor.
- ¿Desde cuándo se cuenta la amortización? Desde que el inmueble está disponible y alquilado, y solo por los días en que estuvo arrendado durante el año.
- ¿Cómo calculo cuánto me toca amortizar? Es el 3% sobre el mayor valor entre el coste de compra y el valor catastral, sin contar el suelo. Lo vemos paso a paso en cómo calcular la amortización de tu piso con tu IBI.
Puedes profundizar en los números del alquiler en nuestra guía de cómo calcular la rentabilidad neta de tu alquiler, donde la amortización juega un papel clave.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Ante la duda, consulta con tu asesor.