Valor de construcción del IBI para amortizar

El valor de construcción del IBI es el número que decide cuánto amortizas cada año. Y casi nadie lo mira bien. Te enseño a encontrarlo en tu recibo y a usarlo sin equivocarte.

¿Por qué solo se amortiza la construcción y no el suelo?

Cuando amortizas tu piso alquilado, puedes deducir cada año hasta un 3% de su valor amortizable. Pero no del piso entero: solo de la parte correspondiente a la construcción.

El motivo es de sentido común fiscal. La construcción se desgasta con el tiempo (se usa, envejece, pierde valor). El suelo no. La tierra sobre la que está el edificio no se "gasta", así que Hacienda no te deja amortizarla. Por eso el primer paso siempre es separar cuánto de tu piso es construcción y cuánto es suelo.

Y ese reparto sale, casi siempre, de una cifra que ya tienes en casa: el valor de construcción del recibo del IBI.

Si amortizas sobre el valor total del piso (suelo incluido), te estás pasando. Es uno de los errores que más revisa Hacienda en el alquiler.

¿Dónde está el valor de construcción en el recibo del IBI?

Coge tu último recibo del IBI (o entra en la sede electrónica del Catastro con tu referencia catastral). Busca el desglose del valor catastral. Verás tres cifras:

• Valor catastral total
• Valor catastral de la construcción
• Valor catastral del suelo

Las dos últimas son las que importan. Con ellas sacas el porcentaje que representa la construcción sobre el total.

Si tu recibo es antiguo o resumido y solo pone el valor total, no te preocupes: en la sede del Catastro tienes el desglose completo, gratis y con tu DNI o Cl@ve.

¿Cómo calculo el porcentaje de construcción?

Es una división. Nada más.

% construcción = valor catastral construcción ÷ valor catastral total

Ejemplo: si tu IBI dice que la construcción vale 63.000 € y el total 90.000 €, la cuenta es:

63.000 ÷ 90.000 = 0,70  →  70% construcción

Ese 70% es tu proporción amortizable. Lo guardas, porque lo vas a aplicar en el siguiente paso.

¿Sobre qué valor aplico ese porcentaje: el catastral o lo que pagué?

Aquí está el matiz que se salta mucha gente. El porcentaje sale del IBI, pero no lo aplicas al valor catastral. Lo aplicas al mayor de estos dos valores (siempre solo la parte de construcción):

1. Lo que pagaste por el piso (precio de escritura + notaría, registro, gestoría e ITP o IVA).
2. El valor catastral de la construcción.

Como lo que pagaste suele ser bastante más alto que el catastral, la base casi siempre sale de tu precio de compra. Así lo marca el manual de Renta de la AEAT (art. 23.1.b de la Ley del IRPF).

Base = (precio de compra + gastos) × % construcción
Amortización anual = Base × 3% máximo

Siguiendo el ejemplo, si pagaste 150.000 € con gastos incluidos:

Base = 150.000 × 70% = 105.000 €
Amortización = 105.000 × 3% = 3.150 € al año

Son 3.150 € que restas de tu alquiler cada año sin gastar un euro. El cálculo completo, paso a paso, lo tienes en cómo calcular la amortización de tu piso con el IBI.

El precio de compra no es solo la escritura. Súmale notaría, registro, gestoría y el impuesto (ITP o IVA). Todo eso sube tu base y, por tanto, lo que te deduces.

¿Y si en el IBI no aparece el desglose del suelo?

Pasa, sobre todo en obra nueva o recibos muy antiguos. La ley tiene solución.

Si no conoces el valor del suelo, la Agencia Tributaria te deja prorratear el coste de adquisición entre los valores catastrales de suelo y construcción de cada año (art. 14 del Reglamento del IRPF). En la práctica: usas la misma proporción del Catastro. Y si de verdad no hay ningún desglose disponible, la AEAT admite estimar el suelo (en sus ejemplos usa en torno a un 10%), pero es preferible tirar del dato oficial del Catastro antes que estimar a ojo.

Casos especiales: heredado, obra nueva, garaje y trastero

• Piso heredado o donado. El "precio de compra" es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones o Donaciones más los gastos y tributos de esa adquisición. El porcentaje de construcción se saca igual, del IBI.
• Obra nueva. Si compraste sobre plano, el valor de construcción es alto (el suelo pesa poco). Revisa el desglose del Catastro en cuanto tengas referencia catastral.
• Garaje o trastero con referencia propia. Tienen su propio recibo y su propio reparto suelo/construcción. Se amortizan por separado, con su porcentaje.

Ninguno de estos casos cambia la mecánica: valor de construcción del IBI → porcentaje → base sobre lo pagado → 3%.

Deja que lo calcule la app

Buscar el valor de construcción, sacar el porcentaje, aplicarlo al coste real con gastos y prorratear por días es justo el tipo de cuenta en la que es fácil colarse. Y un error aquí se arrastra año tras año en tu renta.

En Flatifly guardas tu inmueble con su precio de compra y su IBI una vez, y Taxfly calcula la amortización correcta cada año (con el porcentaje de construcción, el "mayor de" y el prorrateo por días ya aplicados). Tú solo revisas el resultado. Míralo aquí o pregúntale directamente a Flati IA.

Si quieres el mapa completo de la declaración, empieza por la guía para declarar tu alquiler en la renta. Y si aún dudas de si te conviene, aquí tienes si es obligatorio amortizar un inmueble alquilado.

Preguntas frecuentes

• ¿Qué pasa si en mi IBI no viene el valor de construcción? Entra en la sede del Catastro con tu referencia catastral: ahí está el desglose completo de suelo y construcción, gratis. Es el dato oficial que debes usar.
• ¿Uso el valor catastral o el precio que pagué para amortizar? El porcentaje sale del catastral, pero la base es el mayor de (precio de compra + gastos) o (valor catastral de la construcción). Casi siempre gana el precio de compra.
• ¿El suelo se amortiza alguna vez? No. Solo la construcción. Por eso separar ambos valores es el primer paso obligatorio.
• ¿Y si compré el piso a mitad de año? Amortizas solo los días que estuvo alquilado, prorrateando el 3% entre los días del año.
• ¿El garaje cuenta dentro del piso? Si tiene referencia catastral propia, se amortiza aparte, con su propio porcentaje de construcción.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Ante la duda, consulta con tu asesor.