Gastos antes de alquilar: ¿se pueden deducir?
Compraste el piso pero aún no tiene inquilino. Esto es lo que puedes deducir ahora y lo que tendrá que esperar.
Compraste un piso para alquilarlo. Has pagado notaría, una reforma, muebles, el IBI, la comunidad. Y aún no ha entrado ningún inquilino. La pregunta del millón: ¿todo eso te lo deduces este año? La respuesta corta es no, y conviene entenderla bien para no llevarte un susto con Hacienda.
¿Puedo deducir los gastos de un piso que aún no he alquilado?
Por regla general, no. Los gastos de un inmueble que no está alquilado no son deducibles, aunque lo tengas listo y anunciado esperando inquilino (lo que Hacienda llama "en expectativa de alquiler").
Es un criterio de la Agencia Tributaria, y el Tribunal Supremo lo ha confirmado: mientras el piso no genera ingresos de alquiler, no hay rendimiento del que restar gastos. Y ese tiempo sin inquilino, además, te obliga a imputar renta (un ingreso ficticio del 1,1% o 2% del valor catastral por esos días).
Dicho claro: el año que compras y aún no alquilas, la mayoría de gastos (IBI, comunidad, seguro, suministros, intereses de la hipoteca de ese periodo) no se deducen.
No es "guardo la factura y ya la meto". Si el piso no estuvo alquilado, esos gastos del periodo vacío no entran. Es el error nº1 al comprar para alquilar.
¿Qué pasa con la reforma para dejarlo listo para alquilar?
Aquí está la buena noticia, y la excepción importante. Los gastos de reparación y conservación que haces para poner el piso en condiciones de alquilar (pintar, arreglar la instalación eléctrica o el baño, sustituir la caldera) sí son deducibles, aunque los hagas antes del primer inquilino.
La condición: que estén dirigidos a alquilar y que tengas una expectativa real y acreditable (el piso anunciado, en una agencia, en portales). No vale una reforma "porque sí".
El matiz: esos gastos se deducen cuando empiezas a tener ingresos de alquiler, no en el aire. Y con un límite: no pueden dejar tu rendimiento en negativo. Si superan lo que ingresas, el exceso no se pierde.
¿Los gastos que no puedo deducir ahora se pierden?
Depende del tipo:
- Reparación/conservación + intereses: no se pierden. Lo que no cabe este año (porque supera los ingresos del alquiler) se puede deducir en los 4 años siguientes, con el mismo límite de no superar los ingresos de cada año. Es el "arrastre a 4 años".
- Gastos del periodo puramente vacío (IBI, comunidad, suministros sin inquilino): esos sí se quedan fuera. Ese tiempo tributa por imputación de renta, no por alquiler.
Exceso deducible = (reparación + intereses) − ingresos del alquiler
→ se arrastra a los 4 años siguientes (sin superar los ingresos de cada año)
¿Y los muebles y electrodomésticos que compré?
Ni se deducen de golpe ni se pierden: se amortizan. Los muebles, electrodomésticos y enseres se amortizan (hasta un 10% anual según las tablas), y solo desde que el piso está en actividad de alquiler.
Es la misma lógica que la casa: no restas el mueble entero el año que lo compras, sino un trozo cada año. Lo mismo pasa con el propio inmueble, que se amortiza al 3% (te lo contamos en cómo calcular la amortización con el IBI).
¿Reparación o mejora? La distinción que lo cambia todo
Antes de dar un gasto por deducible, tienes que saber en qué cajón cae. No es lo mismo:
| Tipo | Ejemplo | Cómo tributa |
|---|---|---|
| Reparación / conservación | Pintar, arreglar la caldera, sustituir ventanas viejas | Gasto deducible (con la regla de arriba) |
| Mejora / ampliación | Cerrar una terraza, reforma integral que revaloriza, poner ascensor | NO es gasto: aumenta el valor del inmueble y se amortiza al 3% |
| Mobiliario | Sofá, nevera, lavadora | Se amortiza al 10% |
La clave: reparar es devolver el piso a su estado; mejorar es añadir valor o algo nuevo. Si es mejora, no la deduces como gasto: engorda tu base de amortización y la recuperas al 3% cada año.
Entonces, ¿qué hago el año que compré?
Resumen práctico para el año en que compras y todavía no hay inquilino:
- Guarda TODAS las facturas (compra, notaría, ITP/IVA, reforma, muebles). Aunque no las deduzcas este año, muchas cuentan más adelante.
- Separa reparación de mejora. La reparación para dejarlo listo la deducirás contra los ingresos cuando alquiles (arrastre 4 años). La mejora va a amortización.
- Los muebles, a amortizar al 10% desde que alquilas.
- El periodo vacío imputa renta: ese 1,1%/2% del valor catastral por los días sin inquilino (lo vemos en amortización por días arrendados).
- La compra + las mejoras forman tu base de amortización al 3%, que te deducirás cada año que esté alquilado.
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El lío de este tema es de clasificación: qué factura es gasto, cuál se amortiza, cuál espera a que haya ingresos y cuál se arrastra. Es fácil meter la pata y deducir algo que no toca (o perder algo que sí podías).
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Para el resto de la declaración, empieza por la guía para declarar tu alquiler en la renta. Y si quieres afinar la amortización, mira si es obligatorio amortizar un inmueble alquilado.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo deducir el IBI del año que compré y no alquilé? No. Los gastos del periodo sin inquilino no son deducibles; ese tiempo imputa renta.
- ¿Y la reforma para dejarlo habitable? Sí, si es reparación/conservación y acreditas expectativa real de alquiler. Se deduce contra los ingresos del alquiler, con arrastre a 4 años si supera lo que ingresas.
- ¿La reforma integral cuenta como gasto? Si es una mejora que revaloriza el piso, no: se suma al valor del inmueble y se amortiza al 3%.
- ¿Los muebles se deducen enteros el primer año? No, se amortizan (hasta el 10% anual según las tablas) desde que el piso está alquilado.
- ¿Qué es "en expectativa de alquiler"? Tener el piso disponible y anunciado para alquilar. Aun así, sin inquilino real, la mayoría de gastos de ese periodo no se deducen.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Ante la duda, consulta con tu asesor.