¿Cuánto se lleva Hacienda de tu alquiler? (500, 600, 700 €)
Spoiler: con los gastos bien puestos y la reducción aplicada, suele ser menos del 10% de la renta.
"¿Cuánto se lleva Hacienda de mi alquiler?" es probablemente la pregunta que más propietarios se hacen antes de la renta. Y también una de las que más miedo da.
La realidad suele ser mucho mejor de lo que imaginas. En un alquiler de vivienda habitual, Hacienda normalmente no se queda un 20% o un 30% de lo que cobras. Cuando descuentas los gastos deducibles y aplicas la reducción correspondiente, lo habitual es que la factura fiscal ronde entre un 5% y un 10% de la renta.
No pagas impuestos sobre el alquiler que cobras. Pagas impuestos sobre el beneficio que queda después de descontar los gastos deducibles y aplicar la reducción.
¿Por qué pagas mucho menos de lo que crees?
El alquiler no tributa con un porcentaje fijo. Antes de que Hacienda empiece a calcular impuestos, pasan dos cosas muy importantes.
Primero restas los gastos deducibles: IBI, comunidad, seguro, reparaciones, intereses de la hipoteca y, sobre todo, la amortización.
Después ni siquiera tributas por todo ese beneficio: si el inquilino usa el piso como su vivienda habitual, Hacienda solo tiene en cuenta una parte (la mitad en los contratos actuales).
Cómo se calcula: los 3 pasos
1. Ingresos anuales (renta × 12)
2. − Gastos deducibles = Rendimiento neto
3. × (1 − reducción) = Lo que de verdad tributa
× tu tipo de IRPF = Lo que se lleva Hacienda
El porcentaje exacto depende de tus ingresos. En este artículo usaremos un tipo marginal del 30%, que sirve como referencia para muchos propietarios con un sueldo medio.
La amortización (el 3% del valor de construcción) suele ser el mayor gasto deducible de todos, y el que más propietarios olvidan. Solo con ella, muchos alquileres reducen su factura a la mitad.
Si cobras 600 € al mes
Piso alquilado como vivienda habitual, con un contrato posterior al 26 de mayo de 2023 y unos gastos habituales:
Ingresas: 7.200 €
Restas gastos: −3.000 €
Te quedan: 4.200 €
Base que tributa
(tras la reducción del 50%): 2.100 €
IRPF (30%): 630 €
(Los 3.000 € de gastos: IBI 350 + comunidad 720 + seguro 180 + reparaciones 250 + amortización 1.500.)
Resultado: unos 52 € al mes. De cada 600 € que cobras, Hacienda se lleva alrededor de un 9%.
¿Y si cobras 500 €, 600 € o 700 € al mes?
| Alquiler | Pagas a Hacienda/año | Al mes | % aproximado |
|---|---|---|---|
| 500 € | 480 € | 40 € | 8% |
| 600 € | 630 € | 52 € | 9% |
| 700 € | 780 € | 65 € | 9% |
Estos números son orientativos. Cambian según tus gastos, tu tipo de IRPF y la fecha del contrato. Un año con una reparación importante, muchos intereses de hipoteca o una amortización elevada puede reducir la factura fiscal mucho más. Por eso conviene guardar cada factura: cada gasto deducible es dinero por el que no tributas.
La reducción del 50% (o 60%), explicada
La reducción es uno de los motivos por los que el impuesto baja tanto. Si alquilas la vivienda como residencia habitual del inquilino, Hacienda no hace tributar todo el beneficio obtenido.
Para los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023) la reducción general es del 50%. Los anteriores mantienen el 60% de siempre.
Hay reducciones mayores en casos concretos (70% y hasta 90% en zonas tensionadas con requisitos específicos), pero el 50% general no exige nada especial: basta con que el inquilino use el piso como su vivienda habitual.
Un detalle importante: la reducción solo se aplica a los rendimientos que tú declaras voluntariamente. Si Hacienda te descubre un alquiler sin declarar, lo regularizas sin reducción: tributas por toda la base, sin el descuento.
¿Qué pasa si no declaras el alquiler?
Pierdes en todos los frentes: pagas la cuota completa sin reducción, más sanción (del 50% al 150% de lo dejado de ingresar), más intereses de demora. Y Hacienda tiene cada vez más fácil cruzarlo: fianzas depositadas, consumos de suministros, datos de las plataformas.
Con los números de arriba, declarar un alquiler de 600 € cuesta unos 630 € al año. No declararlo puede acabar costando el triple, con recargo y susto incluidos.
Multiplicar es fácil. Lo difícil es no olvidarte de ningún gasto deducible, calcular bien la amortización, aplicar la reducción correcta y llegar a la renta con toda la documentación preparada. Flatifly hace ese trabajo durante todo el año para que, cuando llegue la campaña de la renta, no tengas que reconstruir meses de facturas y cálculos: los números ya están hechos.
Si quieres afinar más, aquí tienes el paso a paso de la amortización con tu IBI y cómo saber cuánto ganas de verdad con tu alquiler.
FAQ
- ¿Qué porcentaje se lleva Hacienda de un alquiler? No hay un porcentaje fijo. El rendimiento neto (ingresos menos gastos), tras la reducción del 50% o 60%, tributa a tu tipo marginal de IRPF. En muchos alquileres de vivienda habitual suele situarse alrededor del 5% al 10% de la renta cobrada, aunque dependerá de tus gastos y de tu tramo de IRPF.
- ¿Tengo que declarar el alquiler aunque gane poco? Sí. Los rendimientos del alquiler no tienen mínimo exento propio y obligan a presentar declaración en la mayoría de los casos.
- ¿La reducción del 50% se aplica siempre? Solo si el inquilino usa el piso como vivienda habitual. Alquileres de temporada, turísticos o a empresas no tienen reducción.
- ¿Qué gastos puedo restar? IBI, comunidad, seguros, reparaciones y conservación, suministros que pagues tú, intereses de la hipoteca, gestoría y la amortización del inmueble y de los muebles.
- ¿El inquilino me retiene algo del alquiler? En vivienda entre particulares, no. Las retenciones solo existen en alquileres a empresas o de locales.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Los tipos y reducciones dependen de tu caso y tu comunidad autónoma. Ante la duda, consulta con tu asesor.